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La compravendita immobiliare può presentare vizi, irregolarità e criticità giuridiche che incidono sulla validità del contratto e sui diritti di acquirente e venditore. Conoscere i rimedi previsti dalla legge è fondamentale per tutelarsi in caso di problemi legati all’immobile o all’inadempimento contrattuale. L’inadempimento del contratto di compravendita consente alla parte non responsabile di chiedere l’adempimento oppure la risoluzione del contratto, se l’inadempimento è grave. La risoluzione comporta la cessazione degli effetti del contratto e la restituzione delle prestazioni già eseguite, che devono essere richieste espressamente. Quando l’acquirente non adempie (ad esempio non paga il prezzo), il venditore ha diritto al risarcimento del danno da mancato godimento, calcolato sul valore locativo dell’immobile per il periodo di indisponibilità. Non è invece risarcibile il danno da mancato reinvestimento del prezzo non incassato, per evitare una duplicazione del risarcimento. Se il venditore è inadempiente, l’acquirente può chiedere la risoluzione del contratto immobiliare, ottenere il risarcimento del danno, pari alla differenza tra valore di mercato e prezzo pattuito, recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra confirmatoria. I rimedi non sono cumulabili: la richiesta del doppio della caparra esclude il risarcimento ordinario del danno. La legge tutela l’acquirente attraverso specifiche garanzie nella vendita immobiliare, che riguardano vizi della cosa venduta, mancanza di qualità promesse e evizione (perdita del bene per diritti di terzi). Le garanzie possono essere limitate per contratto, ma non possono essere escluse in caso di dolo o colpa grave del venditore. L’evizione immobiliare si verifica quando l’acquirente perde, totalmente o parzialmente, l’immobile a causa di diritti preesistenti di terzi (ad esempio pignoramenti, rivendicazioni, espropriazioni). L’evizione può essere totale o parziale e comprende anche i casi di espropriazione per pubblica utilità. La presenza di ipoteche, pignoramenti o vincoli non dichiarati incide sulla commerciabilità dell’immobile e legittima l’acquirente a sospendere il pagamento del prezzo, rifiutare la stipula del rogito, chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo e ottenere il risarcimento del danno. Se al momento del rogito l’immobile viene dichiarato libero da vincoli ma successivamente emergono ipoteche o pignoramenti, il danno è immediatamente risarcibile, anche se l’espropriazione non è ancora avvenuta. In questi casi rispondono il venditore, per violazione dell’obbligo informativo e il notaio, per omessa verifica dei registri immobiliari. La responsabilità è contrattuale e solidale. Una corretta due diligence immobiliare (verifica catastale, ipotecaria e urbanistica) riduce il rischio di contenziosi e protegge l’investimento. Affidarsi a professionisti qualificati è essenziale per evitare acquisti di immobili non commerciabili, perdite economiche e lunghe controversie giudiziarie.