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Un contratto preliminare di compravendita immobiliare può restare valido ed efficace anche se non riporta gli estremi della sanatoria o il provvedimento di condono non è ancora stato rilasciato. Tuttavia, la mancanza del permesso di costruire (o della sanatoria) può impedire al promissario acquirente di ottenere l’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., cioè la sentenza che tiene luogo del contratto definitivo non stipulato. È questo, in sintesi, il principio ribadito dalla Cassazione con l’ordinanza n. 30935/2025. Le parti avevano sottoscritto un preliminare di vendita nel quale si dava atto della presentazione dell’istanza di sanatoria per alcuni abusi edilizi e del pagamento dell’oblazione. Il provvedimento comunale, però, non arrivava e il rogito non veniva concluso. A distanza di anni, i promittenti venditori agivano in giudizio chiedendo il rilascio immediato dell’immobile da parte del promissario acquirente, la dichiarazione di inefficacia del preliminare per mancato avveramento di una (asserita) condizione sospensiva legata al rilascio della sanatoria ed il risarcimento per l’occupazione. Il promissario acquirente, in via riconvenzionale, chiedeva invece l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il definitivo (art. 2932 c.c.). Sia in primo che in secondo grado, entrambe le domande venivano rigettate. I giudici di merito avevano escluso che nel preliminare fosse stata inserita una condizione sospensiva: nel testo si faceva solo riferimento alla domanda di sanatoria e ai pagamenti, senza subordinare espressamente l’efficacia del contratto al rilascio del titolo. La Suprema Corte conferma l’impostazione. Nessuna inefficacia automatica del preliminare. La Cassazione chiarisce che le norme urbanistico-edilizie richiamate (in particolare la disciplina della legge n. 47/1985) riguardano principalmente gli atti traslativi (come la compravendita definitiva), mentre il preliminare produce effetti solo obbligatori. Per questo, la mancata indicazione degli estremi o il mancato rilascio della sanatoria non trasformano di per sé il preliminare in un contratto inefficace, salvo che le parti abbiano previsto in modo chiaro una condizione sospensiva nel testo contrattuale (circostanza esclusa nel caso concreto). Il limite decisivo: senza permesso/sanatoria niente sentenza ex art. 2932 c.c. Il punto centrale è pratico: anche se il preliminare resta valido, l’assenza del permesso di costruire (o del titolo in sanatoria) può impedire al giudice di emettere la sentenza sostitutiva del definitivo. In altri termini, il preliminare “regge”, ma può non essere eseguibile in forma specifica. Nel contratto definitivo, la normativa prevede l’obbligo di indicare gli estremi del titolo abilitativo (o, nei casi previsti, della domanda di sanatoria con prova dei pagamenti), pena la nullità dell’atto traslativo. Le Sezioni Unite hanno ricondotto questa nullità nell’alveo della nullità testuale, colpendo la mancanza delle menzioni richieste, mentre la “difformità sostanziale” dell’immobile rispetto al titolo menzionato non incide automaticamente sulla validità del contratto quando il titolo esiste ed è riferibile all’immobile. La Cassazione rigetta il ricorso dei promittenti venditori: non c’era alcuna condizione sospensiva (né pattizia né “implicita”) che rendesse inefficace il preliminare. Restano ferme anche le conseguenze processuali: spese a carico dei ricorrenti e valutazione dei presupposti per l’ulteriore contributo unificato, se dovuto.