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Una proposta di acquisto viene considerata priva nulla quando si riscontrano condizioni che compromettono la sua validità formale. Secondo il Centro di Studi Italcase, esistono infatti numerose situazioni che possono determinare la nullità di un contratto di compravendita immobiliare, anche dopo la conclusione della vendita. Uno dei principali motivi di invalidità è la mancanza dei requisiti formali richiesti. Affinché una proposta di acquisto sia considerata valida, essa deve includere: - i dati completi del venditore e dell’acquirente; - una descrizione dettagliata e precisa dell’immobile; - il prezzo concordato tra le parti e le modalità di pagamento stabilite; - le condizioni e i termini che regolano la validità della proposta. Nel caso in cui anche solo uno degli elementi sopra elencati fosse assente, la proposta di acquisto risulterebbe nulla, poiché non soddisfa i requisiti imposti dalla normativa sui contratti immobiliari. Inoltre, gli atti relativi alla compravendita devono essere obbligatoriamente redatti in forma scritta, come previsto dalle disposizioni vigenti. Una proposta effettuata esclusivamente in forma orale non avrebbe alcun valore giuridico, e pertanto verrebbe considerata nulla. La corretta redazione della proposta di acquisto è cruciale, perché eventuali vizi di forma, come errori nell’identificazione delle parti o dell’immobile, ne annullano la validità. Lo stesso principio vale per documenti incompleti o non firmati da una delle parti coinvolte: in tali casi, non acquisirebbero valore legale. Anche la presenza di clausole o condizioni in contrasto con la legge può comportare l’annullamento del contratto. Ad esempio, accordi fraudolenti o vincoli che violano le normative contrattuali in vigore sono elementi che rendono il contratto nullo. In generale, le motivazioni che possono portare all’invalidità di un atto di compravendita — anche se realizzato tramite un`agenzia immobiliare — riguardano problemi di consenso o incapacità delle parti. Questi aspetti includono: - vizi del consenso, derivanti da errore, violenza o dolo; - incapacità legale (o naturale) di una delle parti coinvolte; - conflitti di interesse evidenti nel caso di rappresentanza. I vizi del consenso sono causa importante di nullità del contratto e possono essere determinati da circostanze quali: - errori sostanziali o essenziali nella manifestazione della volontà di una parte; - coercizione fisica o psicologica esercitata per costringere una parte alla stipula del contratto; - pratiche ingannevoli o raggiri utilizzati per spingere l’altra parte a firmare. Il contratto può essere annullato anche se una delle parti contraenti non ha capacità legale per sottoscriverlo. Situazioni tipiche includono: - minori d’età; - persone interdette; - soggetti incapaci di intendere e volere. L’annullamento è possibile qualora l’altra parte fosse consapevole della condizione di incapacità o abbia agito in malafede per trarne vantaggio. Un contratto può essere annullato se una delle parti agisce in conflitto di interessi. Per l`annullamento di un atto di compravendita, le tempistiche sono cruciali: la richiesta può essere fatta entro un periodo che varia tra 5 e 20 anni, a seconda delle motivazioni. Esempi: - Se il proprietario ha debiti, i creditori possono contestare la vendita entro 5 anni e renderla nulla. - Se una donazione lede i diritti di terzi, come gli eredi, l’impugnazione è possibile entro 20 anni. L’annullamento di un contratto ha effetto retroattivo, quindi le prestazioni già eseguite vanno restituite: il venditore deve rimborsare l’acquirente e l’immobile torna al precedente proprietario. Un contratto nullo non è opponibile a terzi e tutte le obbligazioni collegate decadono automaticamente. Nel caso di abusi edilizi, l’atto notarile o il contratto non è annullato automaticamente ma dipende da vari fattori. Se il venditore omette di dichiarare l’abuso e l’acquirente lo scopre dopo, l’annullamento è possibile. È diverso invece se l’abuso è dichiarato: in tal caso, il contratto resta valido e offre all’acquirente la possibilità di accettare o risolvere il problema. L’omissione del venditore può portare a sanzioni penali e, in alcuni casi, alla demolizione dell’immobile. Al contrario, la dichiarazione esplicita consente all’acquirente di valutare se sanare l’abuso oppure rinunciare all’acquisto.