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Secondo il Centro Studi Italcase prima dell`acquisto di una casa, è fondamentale raccogliere quante più informazioni possibili sull`immobile e verificare che la transazione avvenga dal legittimo proprietario. Bisogna anche valutare cosa comporta la sottoscrizione di un contratto preliminare, noto come `compromesso`. Sebbene le verifiche principali relative alla situazione catastale e ipotecaria siano effettuate dal notaio durante la stesura dell`atto di compravendita, l`Agenzia delle Entrate offre strumenti utili per ottenere dettagli sull`immobile che si intende acquistare o vendere. Attraverso il sito dell`Agenzia delle Entrate, sono disponibili servizi dedicati, con o senza registrazione, che forniscono informazioni complete. - Ispezione ipotecaria Grazie all`ispezione ipotecaria, è possibile consultare i registri, note e titoli conservati nei “Servizi di pubblicità immobiliare” dell`Agenzia delle Entrate. Questa procedura consente di verificare: - **Trascrizioni**, effettuate in caso di trasferimento di proprietà (come la vendita) o per la costituzione di diritti reali (es. usufrutto); oppure per rendere pubbliche vicende giuridiche legate agli immobili (divisioni, successioni o pignoramenti). - **Iscrizioni**, necessarie per formalizzare ipoteche su immobili, ad esempio quelle derivanti da un mutuo. - **Annotazioni**, relative alla modifica di trascrizioni o iscrizioni precedenti, come cancellazioni di ipoteche e pignoramenti. Grazie all`ispezione ipotecaria, è possibile identificare il proprietario dell`immobile e rilevare eventuali ipoteche o pendenze, inclusi aspetti giudiziari. Il contratto preliminare, detto anche `compromesso`, è un accordo tra il venditore e l`acquirente che li impegna a successivamente firmare il contratto definitivo di compravendita, momento in cui avverrà il trasferimento della proprietà. Il preliminare viene normalmente utilizzato nei casi in cui una vendita immediata non è possibile, ad esempio perché l`acquirente sta cercando un mutuo o il venditore è in attesa di trasferirsi. Il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta, che può essere una scrittura privata, una scrittura privata autenticata o un atto pubblico. La registrazione del contratto preliminare deve avvenire entro 30 giorni dalla sottoscrizione (prima dell`entrata in vigore del decreto legge n. 73/2022, articolo 14, il termine era 20 giorni). Se il contratto viene redatto da un notaio, sarà quest’ultimo a occuparsi della registrazione entro i termini previsti. Le imposte dovute per la registrazione includono: - **Imposta di registro**: 200 euro, indipendente dal valore dell’immobile. - **Imposta di bollo**: 16 euro ogni quattro facciate o ogni 100 righe; se il contratto è stipulato in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata, l`imposta ammonta a 155 euro. Se il contratto preliminare prevede un pagamento, si applica inoltre l`imposta proporzionale: - **0,50%** sulle somme versate come caparra confirmatoria. - **3%** sulle somme versate come acconto sul prezzo di vendita. Le imposte pagate con il preliminare saranno poi detratte da quelle dovute per la registrazione del contratto definitivo di compravendita. Qualora gli importi versati anticipatamente risultino superiori rispetto a quelli richiesti dal contratto definitivo, si ha diritto al rimborso dell`eccedenza. La richiesta di rimborso deve essere effettuata entro tre anni dalla registrazione del contratto definitivo e presentata all`ufficio competente. Contratti soggetti a IVA e preliminari immobiliari: Se il trasferimento di un immobile è soggetto a IVA, il trattamento fiscale del preliminare varia: - Gli acconti, essendo anticipazioni del prezzo pattuito, devono essere fatturati con IVA e prevedono una tassa fissa di registro pari a 200 euro. - La caparra confirmatoria, non configurando corrispettivo per beni o servizi, non è soggetta a IVA ma richiede l`imposta di registro proporzionale dello 0,50%. La stipula del preliminare obbliga juridicamente venditore e acquirente senza trasferire la proprietà. Per tutelare il compratore da potenziali problemi (come la vendita a terzi dello stesso immobile o iscrizione di ipoteche), è possibile trascrivere il preliminare nei registri immobiliari tramite un notaio. I costi includono 155 euro tra imposta di registro e bollo, oltre a 235 euro tra imposta e tasse ipotecarie. I mediatori immobiliari hanno l’obbligo di registrare i contratti preliminari di compravendita stipulati a seguito della loro attività. In generale, per gli affari conclusi con l’intervento degli agenti immobiliari, è obbligatorio richiedere la registrazione per: - Contratti preliminari - Accettazione della proposta, se sufficiente alla conclusione del preliminare. Non è obbligatoria invece la registrazione per incarichi di vendita, proposte d`acquisto o accettazioni non determinanti per un preliminare.